NAR: ventas de viviendas existentes caen 1.7%, pero suben 0.7% anual | Comprando América
Por Equipo Comprando América · 2026-08-11
NAR reporta ventas de viviendas existentes -1.7% mensual, +0.7% anual, 4.06 millones anualizadas y precio mediano de US$434,100 en julio de 2026.
Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos bajaron 1.7% en julio frente a junio, pero aumentaron 0.7% frente al mismo mes de 2025, según la National Association of REALTORS® (NAR). El ritmo anualizado ajustado estacionalmente quedó en 4.06 millones de operaciones.
La lectura combina dos señales: el volumen se enfrió en el mes, mientras el precio mediano nacional subió y la actividad acumulada de 2026 continúa por encima del año anterior. Para compradores e inversionistas LATAM, no es una señal uniforme de mercado barato; exige revisar precio, oferta, tasas y costos a nivel local.
Ventas: -1.7% mensual y +0.7% anual
El reporte de ventas de viviendas existentes de NAR, publicado el 11 de agosto de 2026, registró una tasa anualizada de 4.06 millones. Las ventas cayeron 1.7% mensual, subieron 0.7% interanual y acumularon un avance de 2.4% en lo que va del año.
Por regiones, el Noreste avanzó 2.0% mensual; el Oeste se mantuvo estable; y el Medio Oeste y el Sur retrocedieron. Esta dispersión confirma que el promedio nacional no reemplaza el análisis del submercado donde se evalúa comprar.
Inventario: 1.54 millones y 4.6 meses de oferta
El inventario total fue de 1.54 millones de unidades, 1.9% menos que en junio y 0.6% por debajo de julio de 2025. La oferta equivalió a 4.6 meses, sin cambios frente al mes anterior ni frente a un año atrás.
Un nivel de 4.6 meses ofrece más capacidad para comparar que los extremos de escasez observados en años anteriores, pero no convierte automáticamente cada ciudad en un mercado favorable al comprador. El inventario útil depende de ubicación, condición, segmento de precio y demanda de renta.
El precio mediano sube a US$434,100
El precio mediano de las viviendas existentes llegó a US$434,100, un aumento interanual de 2.0% y el mes número 37 consecutivo con crecimiento de precios frente al año anterior.
La asequibilidad mejoró frente a julio de 2025: el índice nacional de NAR subió a 103.3 desde 98.3. Aun así, una mejora estadística no elimina el efecto de tasas hipotecarias elevadas, seguros, impuestos prediales, HOA, mantenimiento ni reparaciones.
Las regiones no avanzaron en la misma dirección
El Noreste fue la única región con crecimiento mensual: las ventas subieron 2.0% hasta una tasa anualizada de 500,000 y quedaron sin cambio frente a julio de 2025. Su precio mediano alcanzó US$563,800, 5.2% más que un año antes. En el Medio Oeste, las ventas bajaron 2.0% mensual hasta 970,000, aunque crecieron 2.1% anual; el precio mediano fue de US$342,900.
El Sur, la región con mayor volumen, registró 1.86 millones de ventas anualizadas, una caída mensual de 3.1% y estabilidad interanual. Su precio mediano fue de US$371,700. En el Oeste, el volumen se mantuvo en 730,000 y avanzó 1.4% anual, mientras el precio mediano llegó a US$622,200.
Para un inversionista extranjero, esta diferencia importa más que el promedio nacional. El mismo presupuesto puede comprar perfiles de activo, rentas y riesgos muy distintos según el estado y la ciudad. También cambian impuestos, seguros, regulación de alquiler, costos de mantenimiento y liquidez de salida.
Casas unifamiliares y condominios dieron señales distintas
Las ventas de casas unifamiliares bajaron 1.9% mensual hasta 3.69 millones anualizadas, pero subieron 0.8% frente a julio de 2025. Su precio mediano fue de US$440,300, 1.9% más alto que un año atrás.
En condominios y cooperativas, las ventas no cambiaron en el mes ni en el año y quedaron en 370,000 anualizadas. El precio mediano llegó a US$371,800, un aumento anual de 2.2%. Para compradores LATAM, el menor precio de entrada de un condominio debe compararse con HOA, evaluaciones extraordinarias, reservas del edificio, restricciones de alquiler y seguros.
Competencia, efectivo y tiempo en mercado
Las propiedades permanecieron una mediana de 29 días en el mercado, frente a 28 días en junio y también un año antes. Los compradores de primera vivienda representaron 29% de las operaciones, mientras las compras en efectivo fueron 26% y los inversionistas individuales o compradores de segunda vivienda, 14%.
Esas cifras muestran que el capital en efectivo sigue compitiendo, pero no domina todas las operaciones. Un comprador financiado puede mejorar su posición con preaprobación sólida, plazos realistas y due diligence organizada. Un comprador en efectivo, por su parte, no debería renunciar a inspección, revisión de título, seguros ni análisis de renta solo para cerrar más rápido.
Qué cambia para compradores e inversionistas LATAM
El menor ritmo mensual puede abrir espacio para negociar en propiedades con más días en mercado, recortes de precio o reparaciones pendientes. Antes de ofertar, conviene comparar ventas cerradas recientes, renta efectiva, vacancia, impuestos, seguro, HOA, mantenimiento, permisos y riesgos de inundación.
Si la compra usa deuda, el análisis debe modelar el pago con la tasa disponible hoy y una refinanciación solo como posibilidad, no como supuesto. Para compras en efectivo, el costo de oportunidad y la liquidez de salida siguen siendo determinantes. El presupuesto también debe reservar capital para inspección, cierre, reparaciones iniciales y varios meses de vacancia sin comprometer la operación principal del inversionista.
La señal correcta: estabilidad con diferencias locales
NAR describe un mercado nacional relativamente estable, no un desplome. Para capital LATAM, la oportunidad no está en reaccionar al -1.7% mensual, sino en localizar activos cuyo precio, renta, costos y salida funcionen bajo escenarios conservadores.
Comprando América ayuda a empresarios e inversionistas LATAM a evaluar mercado, estructura, financiamiento, flujo y riesgos antes de comprometer capital en bienes raíces de Estados Unidos.
Fuente: National Association of REALTORS®, Existing-Home Sales Report de julio de 2026, publicado el 11 de agosto de 2026.