Census: el Sur registra 9.5% de vacancia de alquiler, casi el doble que el Oeste | Comprando América
Por Equipo Comprando América · 2026-07-28
Census reporta 9.5% de vacancia de alquiler en el Sur frente a 5.3% en el Oeste. Claves de flujo y due diligence local para inversionistas LATAM en EE.UU.
La vacancia de alquiler no se mueve igual en todo Estados Unidos. El reporte Quarterly Residential Vacancies and Homeownership del U.S. Census Bureau, publicado el 28 de julio de 2026, ubica la tasa del Sur en 9.5% durante el segundo trimestre. Es la más alta de las cuatro regiones y queda muy por encima del 5.3% del Oeste.
Para un inversionista LATAM que evalúa vivienda de renta en Texas, Florida, Georgia, las Carolinas u otros mercados del Sur, la brecha no es una invitación a descartar toda la región. Es una advertencia práctica: la demanda, las concesiones y el tiempo sin inquilino deben modelarse por ciudad, submercado y tipo de propiedad, no con un promedio nacional.
El Sur registra la mayor vacancia de alquiler
La Housing Vacancy Survey (CPS/HVS) de Census reportó una vacancia de alquiler de 9.5% en el Sur, seguida por 6.9% en el Midwest, 5.9% en el Northeast y 5.3% en el Oeste. Census indicó que las tasas del Midwest, Sur y Oeste no fueron estadísticamente diferentes de las observadas un año antes; la del Northeast sí fue mayor que en el segundo trimestre de 2025.
Eso impide presentar el 9.5% como una aceleración comprobada o una crisis nueva. El dato sí revela una diferencia regional amplia en la foto actual. Entre el Sur y el Oeste hay 4.2 puntos porcentuales de distancia, una brecha suficientemente grande para cuestionar cualquier proyección que use una sola tasa de vacancia para todo el país.
La tasa nacional se mantiene en 7.3%
A nivel nacional, la vacancia de alquiler fue de 7.3%. La cifra quedó prácticamente igual que el 7.3% del primer trimestre de 2026 y no fue estadísticamente diferente del 7.0% registrado en el segundo trimestre de 2025. La vacancia de vivienda para propietarios fue de 1.2%, frente a 1.1% tanto un trimestre como un año antes; esas diferencias tampoco fueron estadísticamente significativas.
La tasa de propiedad de vivienda se situó en 65.0%. Fue prácticamente igual al 65.0% de un año antes y no estadísticamente diferente del 65.3% del trimestre previo. La lectura correcta es de estabilidad nacional con contrastes territoriales, no de un giro brusco del mercado residencial.
Ciudades principales muestran más holgura que áreas externas
El desglose por tipo de área refuerza la necesidad de analizar el micromercado. La vacancia de alquiler alcanzó 8.0% en las ciudades principales, 6.9% en suburbios y 5.8% fuera de áreas metropolitanas. Las tres tasas no fueron estadísticamente diferentes de las observadas un año antes.
Para capital extranjero, esa diferencia puede afectar el ingreso efectivo. Dos propiedades con la misma renta anunciada pueden producir resultados distintos si una compite con complejos nuevos que ofrecen un mes gratis, mientras la otra opera en un submercado con poca oferta y renovaciones estables.
Renta solicitada de US$1,531 y precio de venta de US$343,800
Census estimó una renta mediana solicitada de US$1,531 para unidades vacantes ofrecidas en alquiler. El precio mediano solicitado para unidades vacantes en venta fue de US$343,800. El informe aclara que estas cifras están expresadas en dólares corrientes y no están ajustadas por cambios de precios.
Estos valores sirven como referencia nacional, no como comparable directo para Dallas, Miami, Orlando, Houston, Atlanta o Charlotte. La base de datos histórica de Census HVS ayuda a observar tendencias, pero una compra debe sustentarse en rentas cerradas, días en mercado, concesiones, inventario competidor y costos específicos del código postal.
Qué significa para una compra de renta
Una vacancia regional de 9.5% no equivale a que una propiedad permanecerá vacía 9.5% del año. Es un indicador agregado de unidades disponibles para alquiler. Aun así, obliga a probar el flujo con supuestos más conservadores, especialmente en mercados con muchas entregas de multifamily o comunidades nuevas de renta.
Antes de comprar, conviene modelar al menos un escenario base y otro de estrés. El cálculo debe incluir renta efectiva después de concesiones, semanas sin ocupación, administración, property taxes, seguro, HOA, reparaciones, reservas de capital y costo de la deuda. También hay que revisar cuánto inventario similar se entregará durante los próximos 12 a 24 meses.
La diferencia regional también puede crear oportunidades para negociar. Un vendedor o desarrollador que enfrenta más competencia puede aceptar créditos de cierre, reparaciones, reducción de precio o mejores términos. Pero una concesión inicial no corrige un submercado con demanda débil; el valor depende de la capacidad de sostener ocupación y renta después de que desaparezca el incentivo.
La foto nacional no sustituye el due diligence local
El informe estima que 89.5% de las unidades de vivienda estaban ocupadas y 10.5% vacantes durante el trimestre. Las unidades ocupadas por propietarios representaron 58.2% del inventario total y las ocupadas por inquilinos 31.3%. Las unidades vacantes durante todo el año fueron 8.2%, mientras 2.3% correspondió a uso estacional.
Census trabaja con una encuesta y publica márgenes de error. Sus comparaciones pasan pruebas estadísticas al 90% de confianza, salvo indicación contraria. Por eso, la mejor lectura no es convertir cada décima en tendencia, sino usar los datos para formular preguntas más precisas sobre oferta, absorción y riesgo.
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Fuentes: U.S. Census Bureau, Current Population Survey/Housing Vacancy Survey, “Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2026”, release CB26-116, publicado el 28 de julio de 2026.